“科技園(園)物業公司保(bao)安經理大鬧(鬧)業主家”一事，經南都報道(dao)后引起廣(廣)泛關注。其本(ben)質上還是業(業)委會這一業(業)主組織地位(wei)弱化的結果，市(shi)住建局近日(ri)透露力爭將業主(zhu)大(da)會法人化，在《廣州經濟特區物業(業)管理條例》修訂中(zhong)明確業主大(da)會法律地位(wei)。并抓(zhua)緊制定出臺(臺)《廣州(zhou)市物業(業)管理信用信(xin)息管理辦法(fa)》，相關(關)系統有望于(yu)今年年底上(shang)線運行，強化對業主組織的(de)行政監管。
“科技園物業公司保安經理大鬧業主(zhu)家”一事，經南都報道后引(yin)起廣泛關注(zhu)。其本質上還是業委會這(這)一業主(zhu)組織地位(wei)弱化的結(結)果，市住建(jian)局近日透露(lu)力爭將業主大會法(fa)人化，在《廣州經濟特區物業管理條例》修訂中明確業主(zhu)大會法律地位(wei)。并抓緊制定(ding)出(chu)臺《廣州市物業(業)管理信用信(xin)息管理辦法(fa)》，相關系(xi)統有望于今(jin)年年底上線運行，強化對業主(zhu)組織的行政(zheng)監管。
現狀：
某中心(xin)街道信訪(訪)件涉物管糾紛者達(達)60%，物業糾紛、勞資糾紛、環保(bao)糾紛和醫(醫)患糾紛已是誘(誘)發當前廣州(zhou)群體性突(tu)發糾紛事件(jian)的四大糾紛。以廣州(zhou)市某中心街(jie)道為例(li)，經不(bu)完全統計，目前該街道(dao)受理的信訪(訪)件，與(與)物業管(guan)理相關的糾(糾)紛案件數量(liang)高達60%。
物業管理領(領)域的問題、矛盾和糾紛累積(積)經年，不僅(僅)阻滯物業管(guan)理行業(業)健康持續發(發)展，也影響社會穩定、社區安寧。廣(廣)州市人大代(dai)表楊勤認為，從表(biao)面分析來看(kan)，物業(業)管理領(領)域的諸多問題、矛(mao)盾和糾紛頻(頻)繁發生的原(yuan)因，包括(gua)缺乏(fa)溝通造成的(de)誤會，利益不清引(yin)發的沖突，權責不明招(zhao)致的糾紛，服務標準不一帶來的爭執等，但實際(際)上，還是業主組織的建設和發(發)展存在“有(you)名無實”或“名(ming)存實亡”的(de)尷尬。
“不僅業委會和(he)業主大會成(cheng)立率低，普(pu)遍不足30%，而且即(ji)使成立業委(wei)會和業(業)主大(da)會，其能正常運(運)作的也不足(zu)30%，”楊勤認為，實際上能正常運(運)作的業委會和業主大會，其法律地位(wei)又一直定位(wei)在履約能力(li)非常低下的(de)“一般群眾組織”或無法(fa)歸類的(de)“其它組(組)織”。而另(ling)外極少數已成立了業(業)委會和業主大(da)會的住宅區(區)或(huo)其它物業項目，天生“營養不良(liang)”后(hou)天還處處受(shou)制于社區各(ge)方面力(li)量的制約，有(you)的最后干脆(cui)就停擺。
困境：
業主組織成(cheng)立換屆難，業(業)委會規范運(運)作的少，當前業主自(zi)治存在的主(zhu)要問題包括(gua)業主組(組)織成立、換(換)屆困難等。
市住建局還提到，目前，完全符合(he)物業(業)管理法規要(yao)求成立的業主委員(員)會并不多，即(ji)使已經成立的業主(zhu)委員會按照(zhao)法規要求規范運作的則(則)更少，都或(huo)多或少地存(cun)在一些問題(題)。有的業主委(wei)員會成員多(duo)為兼職，法律法規意識淡薄，專業能力(li)有限，綜合素質(質)不高，導致業主委(wei)員會運作(zuo)透明度不夠，暗箱(xiang)操作現象比(bi)較普遍，嚴重影(ying)響業主委員(員)會的規范運(運)作。
另(ling)外，少數物業(業)服務企業對業委會成員以所謂(謂)的“好處”，包括減免物(wu)業服務費、停車費等為“誘餌”，導致部分業(業)委會為一己私利而(er)做出一些損(損)害全體業主(zhu)權益的事情(qing)。更有(you)物業服務企(qi)業以運作經費來要挾業(業)委會作出一(yi)些有損業主利益的(de)決策。
建議：
引入(ru)第三方，物業(業)服務評估機(機)構
楊勤建議，廣州(zhou)應通過(過)立法修訂，將廣州有條件(jian)的業主(zhu)大會組織法(fa)人化，并盡快批準成立物(wu)業管理第三(san)方評估機構。楊勤認為，由運作正常(chang)的業主組織通過市場化(hua)手段尋找“第(di)三方評估機(機)構”，該機構一方面(mian)能夠為業主(zhu)提供專業的技術支(zhi)持、引導業主理(li)性維權，另一方(fang)面對開發商(shang)和物業管理(li)公司也能起(qi)到很好的監(監)督制衡作用(yong)。
對此，市住建局(ju)表示，物(wu)業管理第三(san)方評估機構及中介(jie)組織的發展(zhan)，廣州較為滯后，北京則做得(de)不錯。市住建局將會同市社會組織管理局(ju)大力培育和(he)支持第三方(fang)機構等中介(jie)組織的(de)發展，引導和(he)鼓勵他們承(cheng)擔物業管理承接查(cha)驗、服務質量評估(gu)、物業服務費核(he)定、物業(業)服務企(qi)業或業主組織財務審計等(deng)，通過(過)市場經濟手(shou)段改變業主(zhu)與(與)物業企業間(間)信息不對稱(稱)格局，進而化(hua)解物業管理(li)矛盾糾紛。
進(進)展：
小(xiao)區公共事務服務平臺，擬于(yu)明年正式上(shang)線運行
目前，市住建(jian)局正推進物(wu)業監管綜合(he)信息系統建(jian)設，抓緊制定(ding)出臺《廣(廣)州市物業管(guan)理信用信息(xi)管理辦法》，并對業主委員(員)會備案、物業(業)管理區域劃分備案(an)等業務進行(xing)梳理。該系統(統)將于今年(nian)年底上線運行(xing)，屆時業(業)主委員會備案等業務辦(辦)理將實現各(ge)區統一標準，對業主委員(員)會及其負責成員的(de)誠信監管也(ye)將更加公開(開)透明，對業主組織的行政監管(guan)也將不斷強化。這一措施(shi)將極大地推(tui)動業主大會、業主委(wei)員會規范運(運)作。
廣州市(shi)住建局還透露，正在推(tui)進物業(業)小區公共事(shi)務服務平臺(臺)的建設。該平(ping)臺是一個集(ji)物業服務信(xin)息公開、物業(業)服務評價、物業(業)電子投票、設(設)施設備服務系統的惠(hui)民平臺。平臺對小區的物業(業)服務信息、小區公(gong)共(gong)設施設(設)備、業(業)主表決等內容進行(xing)依法公開，同(tong)時通過電子(zi)投票系統讓小區業主參與公共事務表決簡單、方(fang)便、快(kuai)捷投票，提高業(業)主的參與率(lu)及投票率。在此基礎上，業主(zhu)還能對物業服務企(qi)業的服務及(ji)對業主委員會的工(gong)作評價。目前，該平臺(臺)項目的建設工作正(zheng)在逐步展開(開)，擬于2016年(nian)正式上線運(運)行。
焦(jiao)點
“業主大會法人化”：
力爭修訂《物管(guan)條例》明確業主大(da)會法律地位(wei)
業主(zhu)大會作為社(she)區中的一個自我管理組織，由于(yu)上位法并未(wei)賦予其一個明確的法律(lu)主體身份，因(yin)此在政府部(bu)門、專家學(學)者、律師、業委(wei)會代表等(deng)的研究(jiu)與討論中，關(關)于“業主大會法人化”存在社團(團)法人、民辦非(fei)企業和企業(業)法人三種制(zhi)度方向的意(yi)見，究竟采用(yong)哪一種(種)制度方向仍(reng)未有定論。
目(mu)前，《廣(廣)州經濟特區(區)物業管理條例》修訂工作正在(zai)展開，市住建局將會同市(shi)社工委、社會組(組)織管理局，指導羅湖區及時總結推廣試點(點)經驗，并從立(li)法層面加以(yi)固化，力爭將業(業)主大(da)會法人化在(zai)《條(條)例》修訂中明確(確)業主大會法(fa)律(lu)地位。
建立業(業)主聯合組織：
借鑒他城經驗 指(zhi)導成立陽光小(xiao)區業主促進(進)會
據了解，天津、沈陽、溫州、營口、宿(su)遷、青州及佛(fu)山市順德區(區)等目前已經民政部門核(he)準登記建立(li)城市業主組(組)織；惠州(zhou)市的業主組(組)織已獲得名(ming)稱核準。這些已經建(jian)立的正式業主聯合(he)組織可分為三種類型，包括業主委員會聯合會、業主委(wei)員會協(協)會和業主代(dai)表協會。
根據廣州(zhou)實際情況，市(shi)住建局將組(組)織學習借鑒(鑒)部分城市經驗，指導部分運(運)作規范的業(業)委會牽頭成立(li)陽光小區業主促進(進)會，該社會組織由(you)市社會組織管理局作為主管單位予以登記，住建部門進(進)行業務指導。業主促進(進)會成立后，可(ke)在政府主管(guan)部門的指導下，開展(zhan)物業管理政(zheng)策法規宣傳，或組(組)織業委會培(pei)訓，開展業委(wei)會論壇或沙(sha)龍，加強業主組(組)織之間的交(jiao)流，將其(qi)打造為政府(fu)和業主之間(間)的“緩沖(沖)帶”，鼓勵和引導其及時參與(與)并有效地化(hua)解物業小區(區)內涉及業主(zhu)的矛盾(dun)糾紛。
